ВС РФ разъяснил, когда арендатор может узаконить самовольную постройку
Аренда земельного участка сама по себе не дает права легализовать любой возведенный на нем объект. Если здание построено с нарушением разрешенного использования земли или не соответствует цели, ради которой участок передавался арендатору, признать право собственности через суд не получится.
Такую позицию подтвердил Верховный суд РФ в определении от 22 августа 2025 года № 305-ЭС25-3877 по делу № А40-13678/2023.
Суть спора
Истец приобрел здания, однако помещения в этих объектах ранее уже были признаны самовольными постройками. Это означало, что собственнику предписывалось либо устранить выявленные нарушения, либо демонтировать объекты.
Новый владелец решил не исполнять требование о сносе и обратился в суд. Он просил признать за ним право собственности на спорные помещения, рассчитывая тем самым сохранить недвижимость и оформить ее в установленном порядке.
Суды первой и апелляционной инстанций в иске отказали. Кассационная инстанция поддержала их выводы. Верховный суд также не нашел оснований для пересмотра дела.
Почему суд отказал
Главный вывод суда заключается в том, что возможность легализации самовольной постройки зависит не только от наличия у заявителя прав на земельный участок. Необходимо установить, что земля изначально предоставлялась для размещения именно такого объекта.
Иными словами, арендатор должен доказать сразу несколько обстоятельств:
- он законно владеет или пользуется участком;
- назначение земли допускает строительство соответствующего здания;
- объект не нарушает градостроительные нормы;
- постройка не создает угрозы жизни и здоровью людей;
- сохранение здания не ущемляет права соседей и иных лиц;
- на момент предоставления участка предполагалось строительство именно такого объекта.
Если земля выделялась, например, под временный павильон, складское помещение или сезонный объект, а впоследствии на ней появился капитальный торговый центр, суд не обязан признавать такую постройку законной.
Нельзя менять назначение объекта задним числом
ВС РФ фактически исключил возможность легализации недвижимости по принципу "сначала построить, потом оформить". Нельзя получить участок под одну цель, возвести на нем совершенно другой объект, а затем использовать судебный иск для обхода градостроительных требований.
Особенно рискованной является ситуация, когда фактические параметры здания значительно отличаются от условий договора аренды, разрешения на строительство, градостроительного плана или проекта планировки территории. В таком случае суд оценивает не только документы на землю, но и реальное назначение постройки.
Например, строительство временного торгового объекта не может автоматически оправдать появление многоэтажного коммерческого здания. Аналогично участок под индивидуальное жилищное строительство не дает возможности без дополнительных согласований возвести гостиницу, офисный комплекс или многоквартирный дом.
Что важно проверить перед покупкой здания
Покупателю недвижимости необходимо заранее изучить не только выписку из реестра, но и историю объекта. Если здание или отдельные помещения уже признавались самовольной постройкой, приобретение не устраняет прежние нарушения.
Переход права собственности не означает, что новый владелец получает возможность заново обратиться в суд с теми же требованиями и добиться иного результата. Вместе с объектом к нему переходят связанные с недвижимостью риски, включая вероятность сноса, отказа в регистрации или требований об устранении нарушений.
До заключения сделки следует проверить:
1. договор аренды земельного участка;
2. вид разрешенного использования земли;
3. территориальную зону и градостроительный регламент;
4. разрешение на строительство;
5. проектную документацию;
6. соответствие фактической площади и этажности заявленным параметрам;
7. наличие судебных споров и предписаний контролирующих органов;
8. сведения о самовольности объекта в реестровых и технических документах.
Значение решения для арендаторов
Арендаторам земельных участков важно понимать: право пользования землей не равнозначно праву на любое строительство. Даже длительная аренда, наличие капитальных вложений и последующая регистрация отдельных помещений не заменяют законного основания для возведения объекта.
Если планы застройщика изменились, сначала необходимо оформить изменение разрешенного использования участка, скорректировать градостроительную документацию и получить требуемые согласования. Только после этого можно приступать к строительству или реконструкции.
Попытка оформить уже построенное здание через суд обычно приводит к дополнительным расходам. Собственнику приходится оплачивать экспертизы, услуги представителей, технические обследования и возможное восстановление участка после демонтажа.
Когда легализация все же возможна
Суд может признать право собственности на самовольную постройку, если заявитель подтвердит законность использования земли и соответствие объекта установленным требованиям. При этом наличие формального права аренды является лишь одним из условий.
Положительный исход возможен, когда объект возведен на участке, предназначенном для соответствующего строительства, не нарушает обязательные нормы, не угрожает безопасности и не нарушает права других лиц. Существенное значение имеет и то, предпринимал ли владелец попытки получить разрешительную документацию до начала работ.
Однако судебная процедура не должна превращаться в замену стандартному порядку согласования. Если получить разрешение было возможно, но застройщик сознательно проигнорировал требования, суд может расценить это как недобросовестное поведение.
Чем самовольная постройка отличается от обычного объекта
Самовольной считается недвижимость, созданная на участке, который не был предоставлен для соответствующих целей, либо без необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм.
К этой категории может относиться не только полностью незаконное здание. Проблемы возникают и при реконструкции, если собственник увеличил площадь, изменил этажность, назначение или конструктивные параметры объекта без согласований.
Поэтому реконструкция действующего здания также должна проводиться с учетом разрешенного использования земли и требований градостроительного законодательства. Простое наличие зарегистрированного права на исходный объект не делает законными последующие изменения.
Практический вывод
Позиция Верховного суда важна прежде всего для инвесторов, девелоперов и покупателей коммерческой недвижимости. Она показывает, что суд будет оценивать не только право на землю, но и соответствие между первоначальной целью ее предоставления и фактически построенным объектом.
Если участок предназначался для одного вида застройки, а на нем появился объект другого масштаба или назначения, узаконить его задним числом крайне сложно. Безопасный подход заключается в предварительной проверке градостроительных документов и получении всех необходимых согласований до начала работ.
Главный принцип, сформулированный ВС РФ, можно свести к следующему: арендатор вправе рассчитывать на легализацию постройки только тогда, когда объект соответствует законному назначению участка и изначальным условиям его предоставления. Иначе судебный иск не заменит разрешение на строительство и не защитит от требования о сносе.
