В Дубае резко вырос спрос на офисы на стадии строительства
Офисный рынок Дубая в первой половине 2026 года показал один из самых заметных разворотов последних лет: покупатели начали активно забирать площади в бизнес-центрах еще до ввода объектов в эксплуатацию. За январь-июнь в строящихся офисных проектах было продано 274 тыс. кв. м - это в 6,6 раза больше, чем за тот же период годом ранее.
Если смотреть шире, суммарный объем реализации на офисном рынке города приблизился к 387 тыс. кв. м. На фоне такого спроса цены в новых проектах заметно укрепились: средняя стоимость офисных помещений в первичном сегменте достигла $12,6 тыс. за кв. м (примерно 1,01 млн рублей за "квадрат").
При этом динамика аренды оказалась противоположной. Количество новых сделок на арендном рынке снизилось на 14%, хотя ставки продолжили расти. Рост составил 13%, а средний уровень аренды дошел до $660 (около 53 тыс. рублей) за кв. м в год. Иными словами, арендные ставки дорожают, но число новых договоров сокращается - рынок становится более избирательным, а арендаторы чаще торгуются по условиям, срокам и пакетам отделки.
Что означает всплеск продаж "в стройке"
Рост доли сделок в объектах на этапе строительства - это сигнал, что инвесторы и конечные пользователи пытаются зафиксировать цену до очередного витка удорожания. В таких сделках обычно заложена логика "купить раньше - получить дешевле", особенно когда в городе ограничено предложение качественных офисов в востребованных локациях.
Дополнительный фактор - изменение стратегии компаний. Часть бизнеса предпочитает владение офисом долгосрочной аренде: собственный блок упрощает планирование затрат, помогает закрепиться в деловом кластере и снижает зависимость от ежегодной индексации ставок.
Почему аренда дорожает, а сделок меньше
Снижение числа новых арендных сделок при росте ставок чаще всего означает, что рынок "высушивает" доступное предложение, а арендаторы становятся осторожнее. Компании могут:
- продлевать действующие договоры вместо переезда;
- уменьшать офисные метры, оптимизируя планировку;
- откладывать расширение до прояснения экономических прогнозов.
Рост ставок при этом поддерживается дефицитом качественных площадей в готовых зданиях и общим удорожанием владения объектами.
Сколько новых офисов появится в ближайшие годы
По планам девелоперов, до конца 2026 года в Дубае должны ввести еще около 109 тыс. кв. м офисных площадей. А основной вал предложения ожидается в 2027-2029 годах: заявлено более 1,1 млн кв. м. Этот будущий объем важен для понимания рисков: при слишком быстром наращивании ввода рынок может перейти от дефицита к конкуренции за арендатора, что влияет и на ставки, и на инвестиционную доходность.
Контраст с жильем: первичный рынок остыл
На фоне ажиотажа вокруг офисов жилой сегмент демонстрирует более сдержанную динамику: в первой половине 2026 года количество сделок с первичной жилой недвижимостью снизилось на 12%. Это не обязательно говорит о падении интереса к городу в целом - скорее о перераспределении капитала и поиске сегментов с иным соотношением риска и доходности.
---
Дополнительно: что важно учитывать покупателям офисов на этапе строительства
1) Трезво оцените цель покупки - инвестиция или собственное использование.
Для инвестора ключевыми будут ликвидность, прогноз по ставкам и качество будущего арендатора. Для компании, которая покупает "под себя", важнее инженерия, парковки, доступность общественного транспорта, сервисы в здании и удобство для сотрудников.
2) Проверьте, чем обеспечен спрос именно в выбранном районе.
Дубай неоднороден: в разных деловых кластерах офисы могут отличаться по классу, среднему чеку, скорости заселения и профилю арендаторов. Там, где рядом формируется деловая среда (банки, консалтинг, IT, логистика, сервисы), помещения обычно "держат" цену лучше.
3) Уточните, что включено в продукт: shell & core или готовая отделка.
В офисной недвижимости это критично. Если объект продается в формате shell & core, будущему собственнику придется закладывать существенный бюджет и сроки на fit-out. Для арендаторов, наоборот, готовность помещения часто определяет решение о переезде.
4) Внимательно анализируйте график ввода и условия оплаты.
Покупка на стадии строительства привлекательна ценой, но чувствительна к срокам. Чем ближе объект к готовности и чем понятнее график платежей, тем ниже риск, но обычно выше цена входа.
5) Учитывайте будущую волну предложения 2027-2029 годов.
Планируемые более 1,1 млн кв. м - это потенциальная конкуренция. Если ваш горизонт - перепродажа, важно понимать, на каком фоне вы будете выходить: при дефиците или при избытке похожих лотов. Если горизонт - аренда, оцените, насколько ваше здание будет конкурентоспособным по сервису, инфраструктуре и эксплуатационным расходам.
6) Сравните покупку офиса с альтернативами по доходности и рискам.
При росте цен до $12,6 тыс. за кв. м инвестор должен четко понимать, как будет формироваться доход: за счет аренды, роста стоимости или комбинированно. На зрелых участках рынка "ошибка по цене" окупается дольше.
7) Следите за реальным поведением арендаторов, а не только за ростом ставок.
Факт, что новые арендные сделки снизились на 14%, - важный индикатор. Он подсказывает: рынок не просто дорожает, он становится более требовательным к качеству продукта. Значит, выигрывают здания с сильной управляющей компанией, удобной логистикой и современной инженерией.
8) Оцените эксплуатационные платежи и качество управления зданием.
В офисах итоговая стоимость владения складывается не только из цены покупки. Операционные расходы, сервис, охрана, клининг, лифтовое оборудование, энергопотребление - все это влияет на привлекательность для арендатора и на чистую доходность.
9) Закладывайте сценарий "паузы" на рынке.
Даже при сильной статистике полугодия рынок может пройти через период охлаждения - особенно на фоне рекордных объемов продаж в "стройке". Финансовая модель должна выдерживать задержку сдачи, более долгую экспозицию и возможные уступки по аренде на старте.
---
Суммарно ситуация выглядит так: в Дубае сформировался мощный спрос на офисы на стадии строительства, цены в новых проектах подросли до $12,6 тыс. за кв. м, а арендный рынок демонстрирует смешанную картину - ставки растут, но новых сделок меньше. На горизонте - заметное расширение предложения, которое и станет главным тестом для текущего ажиотажа: качество проектов и точность выбора локации будут решать больше, чем сам факт покупки "на ранней стадии".
