Вторичный рынок впервые с 2023 года опередил новостройки по объему ипотечных выдач
В июле 2026 года готовое жилье впервые с 2023 года обошло новостройки по суммарному объему ипотечных кредитов. По данным банковской статистики, на покупку квартир на вторичном рынке пришлось 144,1 млрд рублей - около 39% всех ипотечных выдач за месяц.
Новостройки привлекли 142,1 млрд рублей, или 38% от общего объема кредитования. Разрыв оказался небольшим - всего 2 млрд рублей, однако сама тенденция показательна: еще год назад первичный рынок опережал вторичный примерно на 15 процентных пунктов.
Почему спрос сместился в сторону готовых квартир
Одной из главных причин изменения структуры ипотечных выдач стало сокращение доступности льготных программ. Именно субсидируемые кредиты долгое время поддерживали спрос на новостройки и позволяли девелоперам сохранять высокие темпы продаж.
Когда условия господдержки стали более ограниченными, покупатели начали чаще рассматривать готовое жилье. На вторичном рынке проще подобрать квартиру в нужном районе, оценить ее фактическое состояние и быстрее переехать после сделки. Для многих семей это оказалось важнее потенциальных преимуществ покупки объекта на этапе строительства.
Кроме того, стоимость квартир в новостройках во многих городах заметно выросла. К цене самого объекта нередко приходится добавлять расходы на ремонт, меблировку и ожидание завершения строительства. Вторичное жилье может оказаться более привлекательным по итоговой стоимости, особенно если квартира уже готова к проживанию.
Роль процентных ставок и первоначального взноса
На решение заемщиков влияет не только цена недвижимости, но и величина ежемесячного платежа. При рыночной ипотечной ставке даже небольшая разница в стоимости квартиры способна существенно изменить семейный бюджет.
Покупатели вторичного жилья нередко получают больше вариантов в доступном ценовом диапазоне. На рынке представлены квартиры разного возраста, площади и состояния - от объектов, требующих ремонта, до полностью готовых вариантов. Это позволяет выбирать не только между районами, но и между разными уровнями первоначальных расходов.
У новостроек возможности экономии часто ограничены: застройщики продают квартиры по ценам, рассчитанным с учетом затрат на строительство, финансирование проекта и развитие инфраструктуры. Даже при наличии скидок итоговая стоимость квадратного метра может оставаться выше, чем у сопоставимого объекта на вторичном рынке.
Что означает новая статистика для девелоперов
Изменение соотношения ипотечных выдач создает дополнительное давление на строительные компании. Девелоперам приходится активнее использовать рассрочки, скидки, специальные условия покупки и собственные программы субсидирования ставок.
Однако такие инструменты требуют осторожности. Снижение цены или компенсация части процентов могут поддержать продажи в краткосрочной перспективе, но одновременно уменьшить маржинальность проектов. Поэтому застройщики все чаще пересматривают продуктовую линейку, площадь квартир и сроки вывода новых корпусов.
Наиболее востребованными становятся компактные лоты с умеренной стоимостью. Покупатели стремятся снизить размер кредита и ежемесячный платеж, поэтому небольшие квартиры сохраняют более устойчивый спрос даже в сложной рыночной ситуации.
Как может развиваться рынок дальше
Опережение вторичного рынка не обязательно означает долгосрочный спад интереса к новостройкам. Структура выдач способна измениться вновь, если улучшатся условия льготного кредитования, снизятся рыночные ставки или застройщики предложат более доступные форматы жилья.
Многое будет зависеть и от состояния рынка труда, динамики доходов населения, инфляции и ожиданий покупателей. Если граждане почувствуют большую уверенность в будущем, отложенный спрос может вернуться как на первичный, так и на вторичный рынок.
При этом готовые квартиры, вероятно, продолжат пользоваться повышенным вниманием. Их ключевое преимущество - возможность быстро завершить сделку и сразу использовать недвижимость для проживания или сдачи в аренду. Для инвесторов важны также понятная ликвидность и возможность оценить реальный объект до покупки.
На что обратить внимание покупателю
При выборе вторичной квартиры необходимо проверить не только состояние ремонта, но и юридическую историю объекта. Важно убедиться в отсутствии зарегистрированных жильцов, задолженности по коммунальным платежам, обременений и неузаконенных перепланировок.
Следует заранее оценить дополнительные расходы: комиссию агенту, госпошлины, услуги нотариуса, страхование и возможные затраты на ремонт. Иногда низкая цена квартиры объясняется серьезными техническими недостатками, которые становятся заметны только после осмотра.
Покупателям новостроек, в свою очередь, стоит внимательно изучать договор, сроки передачи объекта, условия отделки и порядок изменения цены. Не менее важно оценить финансовое состояние застройщика и инфраструктуру района, особенно если дом расположен на удалении от сформированной городской среды.
Итог
Июльский результат стал важным сигналом для рынка недвижимости: вторичное жилье впервые за несколько лет вышло вперед по объему ипотечных выдач. Готовые квартиры получили преимущество благодаря более широкому выбору, возможности быстро переехать и зачастую меньшей итоговой стоимости.
Новостройки сохраняют привлекательность за счет современных планировок, новых коммуникаций и потенциального роста стоимости, но их покупка все сильнее зависит от доступности льготных программ и специальных предложений девелоперов. В ближайшие месяцы конкуренция между двумя сегментами, вероятно, продолжится, а главным фактором выбора останется размер финансовой нагрузки на покупателя.